Les immeubles de rapport en Wallonie : quelles mesures de sécurité incendie ?

Il n’est pas rare qu’un incendie éclate dans un immeuble de rapport, souvent une maison unifamiliale au départ, qui a été divisée en logements multiples. Comment se gère la sécurité incendie de ce type d’habitat en Wallonie ?

 

 IBS

© Patrick Decorte

 

 

Pour rappel, en avril 2021 à Anderlecht, un violent incendie a ravagé un immeuble de 4 étages qui avait fait l’objet de division en plusieurs logements. L’incendie a fait trois morts et quatre blessés graves.

Les textes réglant cette question sont nombreux et leur champ d’application est souvent mal connu. Nous ferons donc un rapide tour d’horizon visant à déterminer les règles applicables à de tels immeubles dans deux contributions.

Le présent article analyse l’ensemble des prescriptions techniques réglementaires de prévention de l’incendie qui s’appliquent aux immeubles de rapports.

Dans un second à paraître, nous examinerons les moyens dont disposent les pouvoirs publics afin d’assurer le respect de ces normes par le biais de contrôles et de sanctions.

 

Les normes de base : le socle commun de la protection

Les normes de sécurité incendie de base sont contenues dans les annexes de l’arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention de l’incendie et l’explosion auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire. Il s’agit du socle commun des prescriptions de sécurité incendie dont l’objectif est de protéger tous les bâtiments, peu importe leur destination.

Ces normes concernent essentiellement les aspects de construction de l’immeuble : le compartimentage, les sorties de secours, les accès pour les pompiers, épaisseur des parois etc. Elles concernent également les équipements de l’immeuble comme les installations de gaz, électricité, chauffage.

 

Le champ d’application de ces normes de base est néanmoins limité

Tout d’abord, seuls les bâtiments « nouveaux » ou « à construire » sont concernés. Il s’agit des bâtiments dont la demande de permis de construire a été introduite à partir du 1er janvier 1998. Par conséquent, tous les bâtiments érigés avant cette date ne sont pas concernés par les prescriptions de sécurité incendie et ce, même si la division de l’immeuble en plusieurs logements est postérieure à cette date.

Ensuite, les maisons unifamiliales sont exclues du champ d’application des normes de base. Certes, il est évident qu’un immeuble de rapport n’est pas une maison unifamiliale. Néanmoins, la définition donnée par le « SPF Intérieur » de maison unifamiliale est large et couvre certains immeubles que l’on pourrait qualifier d’immeuble de rapport. Ainsi, les immeubles contenant un espace de vie en commun (cuisine, salon, salle à manger) et 3 kots ou chambre de colocation pouvant contenir jusqu’à 9 personnes restent des maisons unifamiliales et ne sont donc pas soumis aux normes de base.

 

Les conditions du permis d’urbanisme : un pare-feu ?

Construire un bâtiment et/ou créer un logement dans un bâtiment existant (diviser une maison unifamiliale en plusieurs logements par exemple) sont des actes soumis à permis d’urbanisme en vertu de l’article D.IV.4 du Code du Développement Territorial.

Lors de l’instruction du permis, l’autorité délivrante pourra consulter la zone de secours qui remettra un rapport de prévention de l’incendie. La zone de secours doit obligatoirement être consultée pour la construction d’immeubles de logements multiples de plus de 3 logements.

Le cas échéant, l’autorité délivrante pourra imposer le rapport de prévention incendie à titre de condition du permis d’urbanisme. Ce faisant, le rapport de prévention incendie aura force obligatoire et sa violation pourra être sanctionnée pénalement.

L’utilité de cet instrument est de pouvoir imposer, au moment de la division soumise à permis, des normes de sécurité incendie pour les immeubles ayant fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er janvier 1998 car, pour rappel, ces immeubles ne sont pas couverts par les normes de base.

 

Les exigences du Code de l’Habitat Durable

Le Code de l’Habitat Durable contient lui aussi certaines prescriptions visant à offrir une protection contre les incendies. Il s’agit notamment :

Détecteur incendie

Un détecteur incendie doit équiper tous les logements (AGW du 21 octobre 2004 relatif à la présence de détecteurs d'incendie). Ainsi, il faut un détecteur par étage au moins et deux par étage présentant une superficie utile supérieure à 80 m², en priorité dans les halls d’entrée, de nuit ou corridors ;

Permis de location

Le propriétaire est obligé d’obtenir un permis de location pour les logements collectifs (c’est-à-dire le logement dont au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage), pour les petits logements individuels (c’est-à-dire ceux dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 m²) et pour les habitations légères, loués ou mis en location à titre de résidence principale ou avec la vocation principale d’hébergement d’étudiants. Ce permis de location ne peut être délivré que si le bien est conforme aux règlements de sécurité incendie.

Conditions de salubrité

Les exigences de salubrité imposent des critères minimaux liés aux installations électriques et de gaz ainsi qu’aux installations de chauffage. Ainsi, pour les installations électriques et de gaz, le logement ne peut présenter aucun des manquements suivants :

le propriétaire n'est pas en mesure de présenter les attestations de conformité en vertu des réglementations en vigueur ;
les installations présentent un caractère manifestement ou potentiellement dangereux ;
le tableau électrique du logement et le dispositif de coupure de l'installation électrique ne sont pas accessibles en permanence à l'occupant ;
l'installation produisant des gaz brûlés n'est pas munie d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre ;
le dispositif de coupure de l'installation de gaz n'est pas accessible en permanence à l'occupant.
Il est également prévu que l’installation de chauffage ne présente pas un caractère manifestement dangereux.

Notons que si les manquements à ces règles sont de minime importance et ne peuvent être supprimés que moyennant la mise en œuvre de travaux disproportionnés par rapport à l'objectif à atteindre, alors l’immeuble ne devra pas nécessaire être conforme aux dites normes.

 

Les règlements communaux également concernés

L’article 4 de la loi du 30 juillet 1979 relative à la prévention des incendies et des explosions ainsi qu'à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile dans ces mêmes circonstances, dispose que « le conseil communal peut édicter des règlements relatifs à la prévention des incendies et des explosions. »

Les communes ne peuvent cependant édicter des règlements que dans la mesure où l’autorité supérieure n’a pas elle-même entièrement réglé la matière. Les communes interviendront ainsi généralement pour les bâtiments « existants » (voir ci-dessus). Les communes peuvent ainsi combler le vide laissé par la législation et imposer des normes de sécurité incendie pour les immeubles de rapport non couverts par les normes de base.

Toutes les communes n’ont cependant pas adopté de tels règlements.

Prochain article : Immeubles de rapport : le contrôle des mesures de sécurité incendie

 

Gautier BEAUJEAN
Avocat au barreau de Namur

Source: secunews.be ©